Содержание:
Главное событие нескольких последних лет на рынке недвижимости России — это окончательный переход к проектному финансированию. Долевое строительство, с его плюсами и минусами, ушло в прошлое. По такой схеме достраивается лишь часть домов, новые объекты будут вводиться в строй только по новым правилам. Прогноз рынка недвижимости на 2020 год говорит о том, что цены на жильё в России будут расти, в том числе из-за последних изменений законодательства в стране.
Что происходит на рынке недвижимости сегодня
Государство не смогло найти механизмов, которые полностью защищали бы дольщиков от прямого обмана со стороны девелоперов или банкротства застройщиков. На любые новые меры находились обходные пути, и оказалось проще запретить долевое строительство как таковое. С 1 июля 2019 года в России предполагается только проектное финансирование новостроек.
Проектное финансирование предполагает, что девелоперы могут строить новые объекты только на свои собственные деньги или на деньги, взятые в кредит в банке. Продавать квартиры в домах на любом этапе строительства по-прежнему можно. Однако средства покупателей замораживаются на так называемых счетах эскроу в банках. Застройщик сможет получить деньги со счетов эскроу только после сдачи дома.
Таким образом, большинство новостроек в стране будет возводиться на деньги, взятые в кредит. А значит, девелоперам нужно каким-то образом компенсировать переплату по банковским процентам. Никаких других способов, кроме как учесть эту переплату в цене квадратного метра, у большинства застройщиков попросту нет.
С одной стороны, всё это — скорее отдалённая перспектива. Не менее 70% строящегося жилья в ближайшие два-три года будет возведено по старым правилам. По крайней мере, такую цифру назвали в Минстрое. С другой стороны, глава того же Минстроя Владимир Якушев допустил, что застройщики воспользуются моментом и учтут в цене “квадрата” переход к новым правилам заранее. Примерно так, как это случилось со многими товарами в 2018 году после объявления о повышении ставки НДС с начала 2019 года.
Напомним, что новый закон позволяет девелоперам в некоторых случаях использовать схему с долевым строительством и после 1 июля 2019 года.
Для этого дом в указанную дату должен быть готов как минимум на 30%, а дольщики должны были выкупить не менее 10% квартир в здании. Как удалось выяснить интернет-изданию The Bell, эта норма стала лазейкой для наиболее расторопных застройщиков. Девелоперы фактически выкупили необходимое количество квартир в строящихся домах сами у себя, чтобы получить нужные 10% проданного жилья.
Оставшиеся 90% квартир в подобных домах можно купить по старым правилам долевого строительства и сегодня. А те квартиры, что застройщики купили сами у себя, будут продаваться на рынке по договорам уступки права требования.
Именно эта схема объясняет лавинообразный рост спроса на жильё, который был зафиксирован в первом полугодии 2019 года. Прежде всего рост затронул Москву, но статистика эта довольно искусственная.
Недвижимость в 2020 году будет дорожать, а спрос на неё — снижаться
С точки зрения рядового покупателя жилья использование подобных схем застройщиками — это даже неплохо. Чем успешнее девелоперы сопротивляются полному переходу на проектное финансирование, тем дольше они смогут удерживать цены на более низком уровне без необходимости переплачивать банкам за кредиты.
Разумеется, риски при этом сохраняются, и застройщики — прежде всего, небольшие — могут просто исчезнуть с рынка вместе с деньгами дольщиков.
Тем не менее, в целом рынок недвижимости в 2020 году, согласно многим прогнозам, ждёт рост цен и падение спроса на жильё.
Цена квадратного метра начала расти ещё в 2019 году. Аналитический центр “Инком-Недвижимость” приводит такие данные по московскому рынку недвижимости. В первом полугодии 2019 года жильё эконом-класса в столице подорожало на 6,6% (9,8% за год). Недвижимость из сегмента комфорт выросла в стоимости на 4,2% (9,1% год к году).
Инвестиционный департамент “Интеко” говорит о похожих цифрах и в среднем по России. За год квартиры в новостройках выросли в цене, в зависимости от региона, на 7-10%.
В 2020 году рост вполне может продолжиться, тем более, что рынок недвижимости не стоит на месте. Процесс начала нового строительства не останавливается, а квартиры в совершенно новых домах объективно будут дороже. А вот новостроек, которые достраиваются и сдаются по старым правилам, будет становиться всё меньше.
Увеличение стоимости жилья вызовет естественное снижение спроса на него. Отчасти спрос может быть поддержан снижением ипотечных ставок, в том числе за счёт различных госпрограмм.
Что будет с ипотекой в 2020 году
Прогнозы аналитиков говорят о том, что российский Центробанк в течение следующего года будет плавно снижать ключевую ставку. Потенциал снижения находится в диапазоне от 5,5% до 6,5% годовых.
Хотя ставки по ипотечным кредитам напрямую от ключевой ставки и не зависят, без влияния этого параметра, конечно, не обходится. Так, первое за год с лишним снижение ключевой ставки в июне 2019 года вызвало и скорое снижение многими банками ставок по ипотеке. По состоянию на середину года ипотеку вновь можно взять менее, чем под 10% годовых.
Вероятнее всего, в 2020 году доступность ипотеки за счёт снижения ставок по кредитам дополнительно вырастет. Однако на фоне многолетнего падения реальных доходов россиян спрос на неё будет сравнительно невысоким. Отчасти ипотека будет поддерживаться госпрограммами (в основном они направлены на поддержку семей с детьми), но кардинально изменить ситуацию они не смогут.
Если планировать покупку жилья в ипотеку в 2019-2020 году, то однозначно выбрать оптимальный момент для такой сделки сложно. С одной стороны, ипотека в 2020 году должна стать более доступной. Но в то же самое время цена квадратного метра может дополнительно вырасти. Это полностью нивелирует экономию на переплате по процентам банку.
Разумеется, любые прогнозы по недвижимости на 2020 год, сделанные сегодня, не могут учитывать вероятные кризисные явления. Экономика России рискует в ближайшее время войти в острую фазу стагнации, когда от замедления роста не спасают даже нацпроекты. Если при этом вырастут геополитические риски или будут введены новые санкции, платёжеспособный спрос на жильё уменьшится донельзя.